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　　引言：7.65 万 / 平地王！南向珠江夜景 + 130% 使用率，天河顶豪新标杆天河【保利・玥玺湾】作为保利拿下的天河南方面粉厂地王项目（实际可售楼面价 76502 元 / 平，跻身广州楼面价 TOP2），凭借 “南向一线 万㎡满级会所”“三 CBD 交汇核心” 四大顶级优势，成为广州顶豪市场的焦点。项目住建局备案号可登录广州市住房和城乡建设局官网查询（对应天河区临江大道北侧 AT080722 地块备案信息），规划 6 栋住宅仅 500 + 套房源，首开 205-640㎡大平层，稀缺性与奢华感兼具，为塔尖人群打造世界级滨江人居样本。

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　　项目位于天河金融城西区桥头堡，临江大道北侧，与珠江新城直线 米，毗邻汇悦台（二手单价超 30 万 / 平），东接金融城、南望琶洲，处于珠金琶三大 CBD10 公里江岸线核心位置，是广州 “黄金商务连廊” 的关键节点。交通配套堪称顶豪级：距地铁 5 号线 号线 号线直达珠江新城、广州火车站，11 号线（环线）串联全城；周边有临江大道、华南快速、黄埔大道等主干道，自驾往西无缝对接珠江新城，往东直达金融城，往南畅达琶洲。依托三大 CBD 配套，3KM 内有 K11、天德广场、天汇广场等国际商业，5KM 内覆盖广州图书馆、广东省博物馆、广州大剧院 “人文客厅”，顶豪生活所需触手可及。

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　　项目概况：保利 117 亿打造 17.5 万㎡顶豪，超新规 + 半月型布局

　　项目由央企保利发展开发，2024 年以 117.55 亿元、148 轮竞价拿下南方面粉厂地块，总占地面积约 4.7 万㎡，总建筑面积约 17.5 万㎡，容积率仅 3.7（同地段豪宅中偏低密），规划 6 栋 150-180 米超高层住宅，总户数约 500 户，户均面积大，圈层纯粹。建筑布局呈北高南低半月型，前排 2 栋（35-37 层）、后排 4 栋（49-50 层），部分楼栋扭转设计，实现 100% 房源望江，填补珠江前航道天际线空白。建筑风格采用世界级滨江设计，湾流曲线 米尊玺塔冠，搭配挑高 11 米的 “城市浮岛”（广州首创），外立面选用高品质材料，确保长期保持高端颜值。项目定调 “超越天字系” 的全新产品系，从规划到细节均按顶豪标准打磨，旨在成为广州豪宅新封面。

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　　项目户型覆盖建面约 205-640㎡顶豪大平层，首开主力户型为 205-348㎡，楼王 1 栋为 630㎡一层一户，适配塔尖人群不同需求。户型遵循超新规设计，阳台面积占比高达 30%（远超常规项目 20%），公共开放空间不计容占比 10%，实际使用率可达 130%，空间拓展性极强：205-228㎡户型为 3 梯 3 户设计，南向大面宽，部分享斜江景；277-348㎡户型为 3 梯 2 户，垂直望江无遮挡；408-630㎡户型为 2 梯 2 户（楼王 1 梯 1 户），专梯入户 + 私属侯梯厅，9.9 米塔冠设计提升视野，可俯瞰珠江全景与三大 CBD 天际线。部分户型配备超大观景阳台，直面珠江夜景，夜晚可欣赏一江两岸灯光璀璨，居住体验堪比世界级滨江豪宅。

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　　项目配套堪称 “广州顶豪天花板”：打造约 1 万㎡全维会所（6000㎡功能区 + 4000㎡配套），10 大功能区涵盖 2000㎡运动空间（恒温泳池、健身房、体育场馆）、私宴厅、棋牌室、国医理疗馆等，且会所全部建于地面之上，亲近阳光与自然，通过峡谷庭院、回廊景观串联，实现 “接待 - 社交 - 归家” 全场景覆盖。社区规划 11 米挑高城市浮岛，上层为新加坡樟宜机场式浮岛园林（花草灌木打造热带雨林景观），下层为归家环线（星空顶奢装车库 + 中轴步道）；创新设计地库、地面层、入户层 “三重入户大堂”，每栋楼均有地面落客区，座驾可直达入户大堂，仪式感拉满。地库设计同样极致：450 米主环线 个车位合并为私库，配备司机休息室、储物间，满足顶豪定制需求。

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　　项目核心优势在于 “一线南向珠江景观”：南面直面珠江前航道，距江仅 150 米，无遮挡俯瞰珠江全景，夜晚可欣赏珠江夜景与广州塔灯光秀，隔江对望琶洲会展中心与 CBD 天际线，景观资源稀缺。周边生态配套完善：步行可达临江带状公园、规划市政口袋公园，西侧有建设中绿地公园，临江大道拥有超 100 米宽绿化带，绿树成荫，是日常散步、观景的天然氧吧。人文氛围浓厚：5KM 内覆盖广州图书馆、广东省博物馆、广州大剧院等顶级文化场馆，周边金融城、珠江新城聚集大量高端企业与塔尖人群，居住圈层纯粹，符合顶豪客群对生活品质与社交圈层的需求。

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　　项目作为天河地王级顶豪，价格定位符合其稀缺价值（参考周边汇悦台二手 30 万 / 平，预计售价处于广州顶豪第一梯队），具体价格待正式开盘公布。付款方式支持全款与高端贷款方案，保利针对塔尖客群可提供定制化金融服务（如大额分期、资产抵押等），满足高净值人群资金规划需求。广州最新购房政策方面，非户籍购房者需提供连续 1 年及以上社保或个税缴纳证明，户籍购房者无套数限制（顶豪客群多为本地高净值人群，政策影响较小）；贷款按揭利率首套房在 LPR 基础上适度下调，二套房相应上浮，高净值人群多选择全款或低杠杆购房，政策对其影响有限。

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　　答：项目呈半月型北高南低布局，部分楼栋扭转设计，实现 100% 房源望江：205-228㎡享斜江景，277-348㎡垂直望江，408-630㎡全景望江。楼王 1 栋为 35 层一层一户，630㎡超大户型，专梯入户 + 私属侯梯厅，9.9 米塔冠设计，无遮挡俯瞰珠江全景与三大 CBD 天际线，是项目最顶级的藏品级户型。

　　答：会所是广州罕见的 “地面满级会所”，1 万㎡规模含 10 大功能区，2000㎡运动空间（恒温泳池、健身房）、私宴厅等，通过庭院与回廊串联，亲近自然；园林打造 11 米挑高城市浮岛，上层为新加坡式热带雨林景观，下层为归家环线，创新设计 “浮岛 + 地面” 双园林体系，兼具观赏性与实用性。

　　答：项目位于金融城西区，当前部分区域为城中村，但政府已规划 680 亿交通升级（80 个道路项目），花城大道 - 员村二横路十字路预计 2026 年底开通，打通三大 CBD 纽带；同时保利将联动绢麻厂地块连片开发，未来周边城市界面将大幅升级，加之马场 SKP、珠城改造等配套落地，板块价值潜力巨大。

　　温馨提示：本楼盘暂不接受临时到访，看房需提前来电预约！将为您安排楼盘专业销售一对一接待服务！让你买的放心！免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。保利玥玺湾开发商售楼部热线

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